Ihr aktueller Immobilienwert - Lohnt sich eine Sanierung noch vor dem Verkauf?

Immobilienbesitzer haben derzeit gute Karten: In den letzten 10 Jahren sind die Preise für Häuser und Eigentumswohnungen in Deutschland um bis zu 141 Prozent gestiegen! Wer heute eine Liegenschaft verkauft, kann fast immer ein gutes Geschäft machen. Neben der allgemeinen Preisentwicklung ist jedoch vor allem ein Faktor für die tatsächlich erzielbare Kaufsumme von Bedeutung: der bauliche Zustand des Objekts. Wer sich mit dem Wert seiner Immobilie befasst und sein Haus oder seine Wohnung zu Geld machen will, sollte daher immer auch prüfen, ob sich eine Sanierung vor dem Verkauf möglicherweise auszahlen kann.

Wer sich mit dem Immobilienwert auskennt, hat die Nase vorn

Um beim Verkauf einer Immobilie den höchstmöglichen Preis zu erzielen, sind einige grundsätzliche Dinge zu beachten. So muss zunächst der aktuelle Ist-Zustand des Hauses realistisch eingeschätzt werden. Trotz des großen Bedarfs an Wohnimmobilien darf sich nämlich niemand der Illusion hingeben, jede x-beliebige Summe fordern zu können.

Um sich ein objektives Bild über den aktuell tatsächlich erzielbaren Preis in Verbindung mit den allgemeinen Immobilienwerten zu machen, kann hier ein qualifiziertes Gutachten helfen. Mit der Erstellung sollte möglichst eine sachkundige Person beauftragt werden, die sich in dem Bereich besonders gut auskennt.

Preissteigernde Faktoren kennen

Liegt das Gutachten zu dem aktuellen Immobilienwert des eigenen Hauses vor oder ist die Summe anderweitig bekannt, sollten wertsteigernde Faktoren notiert werden. Zwar sind diese oftmals schon im Gutachten berücksichtigt worden, gleichzeitig kann aber (meist mit geringem Aufwand und etwas Kreativität) noch mehr aus dem zum Verkauf stehenden Objekt herausgeholt werden. Während beispielsweise die Lage des Hauses sowie das Grundstück an sich als unveränderbare Parameter gelten, kann eine bestimmte Einrichtung (Einbauküche, modernes Bad, Holztäfelung, barrierefreie Gestaltung usw.) für eine merkliche Steigerung des erzielbaren Preises sorgen.

Demgegenüber müssen bei der Frage nach dem realistischen Immobilienwert auch negative Faktoren in Ansatz gebracht werden. Hierzu zählen bestehende Schäden und Mängel wie zum Beispiel ein feuchter Keller oder Risse in der Fassade. Werden all diese Punkte zusammengefasst, zeigt sich oft schnell ein klares Bild zu den gegenwärtigen Immobilienwerten und zur Frage, ob sich eine Sanierung lohnt.

Klar sehen bei dem aktuellen Immobilienwert: Wie ist der Markt?

Mit Immobilienwerten zu jonglieren und eine mögliche Sanierung ins Auge zu fassen, ist eine wichtige Basis für den späteren Verkauf. Ob sich eine Immobiliensanierung aber wirklich amortisiert und den Kaufpreis angemessen steigert, hängt maßgeblich von der regionalen Situation ab. Steht das Haus beispielsweise in einem Gebiet mit großer Wohnungsknappheit, wird sich eine Sanierung unabhängig von den allgemeinen Immobilienwerten tendenziell eher lohnen als in Gegenden mit ausreichender Versorgung an Wohnraum.

Zu prüfen ist ferner, welche Klientel beim Verkaufsangebot im Fokus steht. Soll das Objekt zur neuen Heimat für eine junge Familie werden? Zielt der Verkauf auf Studenten, die an einer bezugsfertigen Wohnung (inkl. preiswerter Küche) in der Nähe der Universität interessiert sind? Oder ist das Haus für ältere Menschen interessant, die sich über einen Bau mit stufenlosem Zugang und Aufzug freuen? Grundsätzlich gilt: Mit dem Blick auf die Zielgruppe, ein wenig Marktkenntnis und einem Quäntchen Basiswissen zu Immobilienwerten lässt sich preislich eine Menge machen.

Die Entscheidung zur Sanierung will gut überlegt sein!

Im Umgang mit Immobilienwerten bei einem geplanten Verkauf ist viel Fingerspitzengefühl gefragt. Dies gilt vor allem bei der finalen Entscheidung über eine möglicherweise durchzuführende Sanierung mit dem Ziel der Preissteigerung. Hierzu gehört auch der Mut, bei ungünstigen Bedingungen über einen Abriss des Hauses nachzudenken, um durch den reinen Grundstückswert ohne Lasten besser dazustehen. Selbst in Gebieten mit hohen Immobilienwerten kann dieser Schritt manchmal die bessere Lösung sein.

Welche Sanierungen können gewinnbringend sein?

Wenn Sie Ihre Immobilie gewinnbringend veräußern wollen, sollten Sie im Vorfeld immer die Kosten gegen den erzielbaren Gewinn abwägen. Sofern die Sanierungskosten den potenziellen Verkaufserlös übersteigen, ist von einer Sanierung eher abzuraten. Unabhängig von den allgemeinen Immobilienwerten gibt Ihnen die nachfolgende Übersicht zu den durch eine Sanierung steigerbarem Wert Ihrer Immobilie erste Anhaltspunkte:

• Ein Balkon steigert den Verkaufspreis um rund 5 Prozent pro m².
• Eine moderne Einbauküche steigert den Verkaufspreis um rund 4,5 Prozent pro m².
• Ein Aufzug steigert den Verkaufspreis um rund 4 Prozent pro m².

Beachten Sie, dass es sich bei den vorstehenden Maßnahmen um reine Komfortsteigerungen bei den Immobilienwerten handelt. Sehr viel wichtiger ist die Beseitigung eines möglicherweise bestehenden Schadens! Hierzu ein kleines Beispiel: 

• Feuchteschäden wirken sich bei dem Wert Ihrer Immobilie um bis zu 15 Prozent mindernd aus!
• Hat der Feuchteschaden auch auf die Dämmung oder die Bausubstanz Einfluss, wirkt sich dies sogar um bis zu 50 Prozent mindernd aus!

Insofern rentiert sich die Beseitigung von Feuchteschäden vor dem Verkauf praktisch immer. Beachten Sie auch, dass ein mutwilliges Verdecken oder das Verheimlichen von Feuchteschäden beim Verkauf juristische Konsequenzen nach sich ziehen und Ihnen teuer zu stehen kommen kann. Daher sollten Sie derartige Mängel in jedem Fall vor dem Verkauf sanieren lassen.

Das Auge kauft mit

Ein weiterer Vorteil von Haus-Sanierungen vor dem Verkauf beruht auf psychologischen Prinzipien. So ruft eine frisch gestrichene Wand beim potenziellen Käufer praktisch immer ein gutes Gefühl hervor und führt zu einer subjektiv höheren Einschätzung bei dem Immobilienwert. Im Gegensatz dazu befürchten Kaufinteressenten bei renovierungsbedürftigen Häusern bzw. Wohnungen (oft unbewusst) weitere Schäden oder Probleme.

Überdies können Laien - um bei unserem Beispiel mit den Feuchteschäden zu bleiben - die Ausmaße der Bausubstanzschädigung nur schwer einschätzen. Fragen, ob der Schimmel nur oberflächlich ist, worauf der Schaden ursächlich zurückzuführen ist (aufsteigende Feuchtigkeit, Rohrbruch, schlechtes Lüftungsverhalten?) und ob ggf. das Mauerwerk angegriffen ist, sind für Nichtfachleute kaum zu beantworten. Aus diesen Gründen haben Schäden oder ein offensichtlicher Renovierungsbedarf praktisch immer eine abschreckende Wirkung auf potenzielle Käufer - das Geschäft kommt unter Umständen dann gar nicht erst zustande.

Bei Feuchteschäden zügig handeln

Sollten Sie an Ihrer Immobilie Feuchteschäden vermuten, lassen Sie sich am besten zeitnah ein Gutachten erstellen. Wir untersuchen Ihr Haus bzw. Ihre Wohnung auf Wunsch eingehend und lassen Ihnen eine grobe Kostenschätzung der notwendigen Arbeiten zukommen. Kontaktieren Sie uns einfach - wir helfen Ihnen gern, den Wert Ihrer Immobilie durch angemessene Sanierungsmaßnahmen zu steigern.