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Dank guter Planung zügig zum Erfolg: Das optimale Vorgehen bei einer Altbausanierung

Ein Fünf-Punkte-Plan muss her.

In der Bundesrepublik Deutschland sind Wohnhäuser mehrheitlich älter als 35 Jahre. Nach einer entsprechenden Erhebung des Bundesamtes für Statistik wurden zwischen 16,7 % (Bayern) und 54,1 % (Sachsen-Anhalt) aller Wohnimmobilien sogar schon vor 1950 erbaut. Seinerzeit war von einer Wärmeschutzverordnung noch nicht einmal zu träumen, sodass der Energieeffizienzgrad derartiger Gebäude ohne moderne Sanierungsmaßnahmen sehr zu wünschen übriglässt. Es verwundert daher auch kaum, dass die Förderbank der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) erst kürzlich verlauten ließ, dass rund 66 % der betroffenen Häuser weder über eine geeignete Gebäudedämmung noch über eine zeitgemäße Heizungstechnik verfügen. Mit anderen Worten: Rund zwei Drittel aller Altbauhäuser in Deutschland sind energetisch ineffizient!

Ein Altbausanierung hat Risiken, aber auch eine Menge Potentiale.

Immobilienbesitzer, aber auch in Altbauhäusern lebende Mieter müssen Jahr für Jahr hohe Aufwendungen für die Beheizung ihrer Wohnräume bestreiten und leiden zum Teil ganz erheblich unter einem mehr oder weniger eingeschränkten Komfort. Um hier nachhaltig Abhilfe zu schaffen, entschließen sich immer mehr Eigentümer von älteren Häusern zu einer Altbausanierung. Ein solches Vorhaben kann auch tatsächlich schnell zum Erfolg werden - sofern es durchdacht geplant wird. Im folgenden Beitrag haben wir Ihnen ein paar grundlegende Hinweise zum optimalen Vorgehen bei einer Altbausanierung zusammengestellt.

Eine Altbausanierung muss richtig geplant sein, wenn sie erfolgreich und wirtschaftlich sein soll.

Mit einem Fünf-Punkte-Plan in die Altbausanierung starten

Damit Ihr Vorhaben von Anfang an in die richtige Richtung läuft, sollten Sie stets mit der Anfertigung einer Checkliste beginnen. Es sind vor allem fünf Punkte, die Ihnen den Weg zu einer gelingenden Altbausanierung ebnen:

  1. Definieren Sie Ihre Ziele!
  2. Legen Sie die Rahmenbedingungen fest!
  3. Klären Sie die rechtlichen Voraussetzungen!
  4. Skizzieren Sie die Reihenfolge der Sanierungsarbeiten!
  5. Finden Sie geeignete und professionelle Handwerker!

Bei einem näheren Blick auf die einzelnen Punkte werden Sie schnell erkennen, dass Sie durch die Klärung dieser grundsätzlichen Fragen das Fundament für die gesamte Sanierungsmaßnahme legen:

1. Ziele definieren:

Wie bei allen anderen geschäftlichen Unternehmungen müssen auch bei einer Altbausanierung zunächst die Ziele Ihres Vorhabens definiert werden. Beschreiben Sie möglichst detailliert, was Sie erreichen wollen, (z. B. eine vollständige Neugestaltung des gesamten Hauses, die Schaffung zusätzlicher Wohnflächen zur Vermietung oder eine Teilsanierung im Anbau). Seien Sie dabei realistisch und skizzieren Sie auf dem Papier, wie weit Sie in welcher Zeit gekommen sein möchten.

2. Rahmenbedingungen festlegen:

Bei Ihrem Projekt zur Altbausanierung sind Sie zumeist bestimmten Einschränkungen und Begrenzungen unterworfen. Diese können im finanziellen Bereich liegen, aber auch durch bestimmte Fristen, (z. B. bei Auflagen durch die Baubehörde) oder besondere persönliche Konstellationen (Nachwuchs!) begründet sein. Notieren Sie daher genau, was wann wie gemacht werden soll und kann.

3. Die rechtlichen Voraussetzungen klären:

Ihre Altbausanierung unterliegt praktisch immer auch einer Reihe von rechtlichen Einschränkungen bzw. Vorgaben. Zu beachten sind nicht nur geltende Vorschriften wie beispielsweise die Energieeinsparverordnung (EnEv), sondern ggf. auch Auflagen des Denkmalschutzes.

4. Die Reihenfolge der Sanierungsarbeiten festlegen:

Sind die Fragen 1 bis 3 geklärt, legen Sie die Reihenfolge der Sanierungsarbeiten fest. Diese ist immer von den einzelnen auszuführenden Maßnahmen abhängig, welche oftmals ineinandergreifen. Stimmen Sie sich hierzu am besten mit Ihrem Baubetreuer oder Architekten ab, sofern Sie sich derartiger Unterstützung bedienen. Planen Sie immer auch Pufferzeiten ein, falls es zu unerwarteten Verzögerungen im Bauablauf kommen sollte.

5. Geeignete und professionelle Handwerker finden:

Momentan brummt die Baubranche und es ist nicht immer leicht, fachlich versierte Handwerksbetriebe mit freien Kapazitäten zu finden. Da bei einer Altbausanierung vielfach spezielle Techniken angewandt werden, und die saubere und zielführende Umsetzung ein hohes Maß an Fachkenntnissen voraussetzt, sollten Sie rechtzeitig auf die Suche nach einem erfahrenen Unternehmen gehen, welches Routine mit derartigen Projekten besitzt. Nutzen Sie hierzu die Bewertungen anderer Bauherren, die Sie im Internet finden. Und favorisieren Sie am besten einen Betrieb aus Ihrer Umgebung. So können Sie, bei möglicherweise nach dem Abschluss der Sanierungsarbeiten auftretenden Fragen, schnell Hilfe bekommen.

Eine Aussenabdichtung in Verbindung mit einer Dammung, kann die Heizkosten senken und verhindert Feuchteschaeden im Altbau.

Eine neue Fassadendämmung hat viele Vorteile

Neue Fenster sind ein ganz elementarer Schritt zu einer nachhaltigen Verbesserung der Energiebilanz eines Hauses. Gleichzeitig lässt aber auch eine unzureichende oder gar fehlende Dämmung die Heizkosten in die Höhe schießen. Insofern ist es sehr sinnvoll, bei der Erneuerung der Fenster im Rahmen einer Altbausanierung auch eine Fassadendämmung zu beauftragen. So können Wärmebrücken vermieden werden, es kommt zu einer Senkung des Wärmedurchgangs nach außen und in der Folge sinken die Kosten für die Beheizung. Überdies sorgt eine neue und moderne Fassadendämmung auch für eine wärmere Wandoberfläche - Schimmel wird somit die kondensatbedingte Feuchte entzogen.

mit angepasstem Lüftungsverhalten auf die veränderten Luftzirkulations-Bedingungen reagieren und so die Luftfeuchtigkeit verringern.

Passen Sie unbedingt Ihr Lüftungsverhalten an!

Auch nach dem Abschluss der Altbausanierung sind noch ein paar Maßnahmen zur Sicherstellung eines langfristigen Sanierungserfolgs nötig. Hierzu gehört vor allem ein angepasstes Lüftungsverhalten. Der Einbau neuer Fenster in altes Gemäuer führt nämlich dazu, dass es zu veränderten Luftzirkulations-Bedingungen kommt. Der Grund: Bei luftdichten Fenstern gibt es kein "passives Lüften" mehr! Das heißt, es findet keine Luftzirkulation durch geschlossene Fenster statt und Luftfeuchtigkeit kann nicht entweichen.

Während alte Fenster von Natur aus, eine gewisse Undichtigkeit mitbringen, und ein Austausch der Außen- und Innenluft hier kein Problem ist, isolieren neu eingebaute Fenster zunächst so stark, dass sie das Hausinnere praktisch hermetisch von der das Gebäude umgebenden Atmosphäre trennen. Dies führt langfristig zu Nässe an den Wänden - und letztlich zur Bildung von Schimmel! Die Folge können gesundheitliche Probleme sein, bis hin zu Allergien und letztlich das Erfordernis einer erneuten Sanierung. Ein Kreislauf, den es unbedingt zu durchbrechen gilt!

Aus diesem Grund sollten Sie unbedingt ein paar entsprechende Ratschläge beherzigen und sich, Ihren Familienmitgliedern bzw. den Mietern Ihres Hauses die im Folgenden genannten Lösungswege nahebringen:

  1. Regelmäßiges Stoßlüften: Lüften Sie mit komplett geöffneten Fenstern über einen Zeitraum von mindestens 5 bis 10 Minuten, 2 bis 3 Mal am Tag. Die optimale Raumtemperatur sollte zwischen 20 und 23 °C liegen, die Luftfeuchtigkeit 45 bis 60 % betragen.
  2. Einen ggf. vorhandenen Kamin konsequent nutzen: Durch die Verbrennung wird der Raumluft viel Feuchtigkeit entzogen; Wände bleiben bzw. werden trocken.
  3. Raumtemperatur und Luftfeuchtigkeit dauerhaft überwachen: Nutzen Sie hierzu am besten einen sogenannten Datenlogger. Mit ihm können Sie das in Ihrem Haus vorhandene Raumklima über längere Zeiträume hinweg aufzeichnen und entsprechend reagieren.

Mit einer Förderung schneller zum Ziel

Als letzten Tipp für eine zügige und nachhaltige Altbausanierung werfen wir nun noch einen kurzen Blick auf mögliche Fördermaßnahmen. Dank entsprechender Offerten unterschiedlicher Anbieter lassen sich trotz eines eingeschränkten persönlichen Budgets nämlich nicht selten auch umfangreichere Sanierungen bewerkstelligen. Die Höhe und Art der Förderung hängen dabei stets vom konkreten Vorhaben ab. Voraussetzung ist praktisch immer eine Analyse des aktuellen Ist-Zustandes Ihres Hauses durch einen Sachverständigen. Sehr häufig in Anspruch genommen werden Förderangebote des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) sowie der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Möglich ist eine Förderung u. a. durch Kredite, Zuschüsse oder einen Tilgungs-Verzicht.

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