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Die Grundsteuerreform

Die Grundsteuerreform ist gestartet und die Grundstückseigentümer sind jetzt gefordert.

Grundsteuerreform: Allgemeine Hinweise

Allgemeiner Hintergrund

Grundsteuerreform war längst überfällig

Die Grundsteuer berechnet sich aktuell nach der Formel: Einheitswert x Steuermesszahl x Hebesatz. Jede Gemeinde kann die Hebesätze individuell festlegen. Der durchschnittliche Hebesatz der Grundsteuer B lag 2020 bei 543 %. Die Steuermesszahl wiederum hängt vom Gebäudetyp ab. Für Grundstücke beträgt sie zwischen 2,6 ‰ und 3,5 ‰. Der eigentliche wertbestimmende Faktor ist aber der Grundstückswert, der auf Einheitswerten basiert, die schon vor vielen Jahren festgesetzt wurden: 1964 für Grundstücke im ehemaligen Westteil und sogar 1935 für Grundstücke im ehemaligen Ostteil Deutschlands.

Diese Einheitswerte wurden nur vereinzelt angepasst. Meist führten selbst Modernisierungen oder Wertsteigerungen der Immobilie zu keiner Änderung des Einheitswertes. Die Grundstücksbewertung auf Basis dieser veralteten Einheitswerte führte im Laufe der Zeit zu immer größeren Wertverzerrungen. So verwunderte es nicht, dass das Bundesverfassungsgericht 2018 entschied: Die Einheitsbewertung der Grundsteuer ist verfassungswidrig. Bis Ende 2019 musste ein Gesetz mit einer verfassungsmäßigen Grundsteuer beschlossen werden. Allerdings billigte das Bundesverfassungsgericht dem Gesetzgeber eine lange Übergangszeit zu. Noch bis Ende 2024 dürfen Einheitswertbescheide und darauf basierende Grundsteuerbescheide erlassen werden. Erst ab 2025 ist die neue Grundsteuer festzusetzen.

Ziel der Grundsteuerreform ist, dass Grundstücke gleicher Lage und gleicher Größe auch gleich für die Zwecke der Grundsteuer bewertet werden sollen. Dafür müssen rund 36 Millionen Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden. Der erste Stichtag für diese Neubewertung ist der 1. Januar 2022.
 

Grundsteuer nach der Reform – Was ist neu?

Für die Berechnung der neuen Grundsteuer gilt grundsätzlich das sogenannte Bundesmodell. Je nachdem, um was für ein Grundstück es sich handelt, gibt es verschiedenen Bewertungsverfahren:

  • Ertragswertverfahren (für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohneigentum und land- und forstwirtschaftliche Betriebe)
  • Sachwertverfahren (für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke sowie bei Teileigentum)

Bei unbebauten Grundstücken wird der Grundstückswert einfach aus Grundstücksfläche und Bodenrichtwert ermittelt. Bei den sog. Gartenhäusern ist es abhängig vom Bundesland, ob diese von untergeordneter Bedeutung sind oder ob diese zu einem bebauten Grundstück führen. In Niedersachen z.B. gilt die Regelung, dass ein Grundstück als unbebaut gilt, wenn die darauf errichteten Gebäude eine Gesamtgebäudefläche von weniger als 30m² haben.

Ländermodelle enthalten abweichende Regelungen

Den Bundesländern ist es erlaubt, eigene Bewertungsmodelle zu entwickeln, die vom Bundesmodell abweichen. Von dieser Öffnungsklausel haben Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen Gebrauch gemacht und eigene Modelle für die Ermittlung des Grundsteuerwerts entwickelt. Das Saarland und Sachsen haben das Bundesmodell nur hinsichtlich der Steuermesszahl modifiziert.
 

Grundsteuerreform: Was ist zu tun?

Was ist zu tun?

Alle Grundstücksbesitzer sind aufgefordert bis zum 31.Oktober 2022 ihre Feststellungserklärung des Grundsteuerwerts abzugeben.

Wer ist der erklärungspflichtig, welche Angaben sind zu den Eigentumsverhältnissen anzugeben?

Grundsätzlich gilt, wer zum 1. Januar 2022 wirtschaftlicher Eigentümer des Grundstücks war, muss seiner Erklärungspflicht nachkommen. Wirtschaftliches Eigentum liegt in der Regel vor, wenn Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr übergegangen ist. Ist der Grundbucheintrag im Laufe des Jahres 2022 erfolgt, aber der Nutzen-/Lastenwechsel war bereits vor oder zum 1.1.2022, dann hat bereits der neue Eigentümer die Erklärung abzugeben. Haben Sie das Grundstück erst im Laufe des Jahres 2022 erworben, hat der alte Eigentümer die Pflicht, die Erklärung abzugeben und Sie als neuer Eigentümer müssen bis zum 31. Januar 2023 eine Erklärung abgeben, da sich die wesentlichen Verhältnisse des Grundstücks geändert haben.

In den Erklärungen müssen die Eigentumsverhältnisse angeben werden. Hier hat der Gesetzgeber Ehepartner und Lebensgemeinschaften, die gemeinsam ein Grundstück besitzen, die Möglichkeit gegeben, dies direkt in der Erklärung anzugeben. Bei Erbengemeinschaften und Bruchteilsgemeinschaften sind alle einzelnen Beteiligten anzugeben. Ist der Eigentümer z.B. eine Personengesellschaft (OHG, KG), so ist diese ausschließlich als Eigentümer einzutragen und weitere Angaben zu den Beteiligten sind nicht erforderlich.

Die genauen Angaben zu den Eigentumsverhältnissen finden Sie im Grundbuchauszug. Sind Sie als Eigentümer namentlich persönlich genannt, oder wird als Eigentümer die Gesellschaft aufgeführt?

Sind Sie Besitzer eines Gebäudes, das Grundstück gehört aber nicht Ihnen, ist hier genauer zur prüfen, wer die Erklärung abzugeben hat. Liegen sog. Bauten auf fremden Grund und Boden vor, hat der Eigentümer des Grundstücks die Erklärung abzugeben, und der Besitzer der Immobilie ist zur Mitwirkung verpflichtet.

Fallbeispiele für die Grundsteuerreform

Wie viele Erklärungen sind abzugeben?

Jede Eigentumswohnung, jedes Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhaus, jede Gewerbeimmobilie und jeder land- und forstwirtschaftliche Betrieb muss einzeln bewertet werden. Sofern Mietwohngrundstücke grundbuchrechtlich bereits in Wohnungseigentum/ Teileigentum aufgeteilt worden sind, muss für jede einzelne Wohnung eine Erklärung abgegeben werden.

Dafür ist eine Vielzahl von Daten zu erfassen. Besonders bei gewerblichen Immobilien und land- und forstwirtschaftlichen Betrieben kann das sehr aufwendig werden.

Wo können Fallstricke in der Praxis liegen?

Flächenberechnung

Bei Wohnimmobilien ist die Wohnfläche einer der Bewertungsfaktoren, hier empfiehlt sich zu prüfen, welche Flächen nach der Wohnflächenverordnung einzubeziehen sind.

Zubehörräume, insbesondere Kellerräume, Waschküchen, Bodenräume, Trocknungsräume, Heizungsräume, Garagen und Abstellräume außerhalb der Wohnung sind nicht in die Flächenberechnung einzubeziehen. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel mit einem 25% Anteil anzurechnen. Bei Dachschrägen gilt, beträgt die lichte Höhe unter der Dachschräge weniger als einem Meter erfolgt keine Anrechnung, bei mindestens einem Meter und weniger als zwei Meter ist die Grundfläche zur Hälfte zu berücksichtigen und beträgt die Höhe mindestens zwei Meter, so sind diese voll anzurechnen.

Bei Geschäftsgrundstücken, gemischt genutzten Grundstücken und sonstigen bebauten Grundstücken sowie bei Teileigentum ist die Bruttogrundfläche maßgeblich für die Bewertung. Die Bruttogrundfläche berechnet sich nach der DIN 277. Die Bruttogrundfläche umfasst die gesamte Nutzfläche. Die nicht überdachten Balkone, nicht nutzbare Spitzböden (Deckenhöhe kleiner 1,25 m) oder Kriechkeller werden nicht einbezogen, die anderen Nutzflächen werden voll eingerechnet.

Einteilung der Gebäudeart im Bundesmodell

In der Praxis gestaltet sich die Einordnung der Gebäudeart teilweise als nicht eindeutig. Insbesondere bei Gebäuden mit mehreren Wohnungen (mehr als zwei Wohnungen), die sowohl an Wohnungsmieter, als auch an gewerbliche Mieter vermietet werden, ist dies der Fall. Hier ist genau zu prüfen, ob die Wohn- und Nutzfläche der Immobilie zu mehr als 80% Wohnzwecken dient. Sofern dies nicht der Fall ist, erfolgt die Bewertung nach dem Sachwertverfahren und die Bruttogrundfläche ist zu ermitteln.

Oder eine Eigentumswohnung wird an einem Freiberufler oder gewerbetreibenden vermietet, dann liegt nicht mehr Wohnungseigentum vor, sondern Teileigentum.

Datenbeschaffung

Im Zuge der Erklärung stellt man oft fest, dass die erforderlichen Unterlagen nicht vollständig sind. Welche Daten werden in welchem Bundesland benötigt und woher bekommt man diese?

Vereinfachte Übersicht der wesentlichen Unterlagen, die benötigt werden:

Allgemeine Angaben:

  • Aktenzeichen/ Steuernummer (Hinweis: Anschreiben Finanzamt/ oder Einheitswertbescheid)
  • Lage des Grundstücks (Adresse)

Angaben zum Grundstück:

  • Grundstückart
  • Gemarkung, Grundbuchblatt, Flur, Flurstück, Fläche in m²
  • wirtschaftlicher Anteil am Grundstück/ Miteigentumsanteil
  • Bodenrichtwert zum 1.1.2022 (Hinweis: für Bayern und Hamburg wird diese Angabe nicht benötigt)
  • Durchschnittlicher Bodenrichtwert der Gemeinde (Hinweis: nur für Hessen und Niedersachen relevant)
  • Angabe zur Wohnlage (Hinweis: Angabe nur für Hamburg relevant)
  • Wohnfläche je Wohnung bzw. Bruttogrundfläche (Hinweis: In Baden-Württemberg nur Angabe relevant, ob die Wohnnutzung > 50% ist.)
  • Baujahr (Nur Bundesmodell)
  • Ggf. Angaben zur Kernsanierung oder Abbruchverpflichtung (Nur Bundesmodell)
  • Ggf. Angaben zum Denkmalschutz
  • Angabe zu den Garagenstellplätzen

Je nach Einzelfall können auch noch weitergehende Unterlagen benötigt werden.

Die erforderlichen Daten finden Sie z.B.:

  • in Grundbuchauszügen (Grundbuchblattnummer, Flurstücknummern, Grundstücksflächen und ggf. Bruchteile)
  • im Einheitswertbescheid (Steuernummern, Aktenzeichen, Nummerierung der Gebäude) / Anschreiben Finanzamt
  • ggf. im Kaufvertrag oder in der Teilungserklärung
  • in Unterlagen zur Flächenberechnung (Wohnfläche für das Ertragswertverfahren bzw. Bruttogrundfläche für das Sachwertverfahren).

Sollten die benötigten Daten nicht (mehr) auffindbar sein, kann ein Grundbuchauszug beim zuständigen Amtsgericht und eine Flurkarte beim Vermessungsamt beantragt werden. Das kann einige Zeit dauern. Daher gilt es auch hier, zeitnah zu handeln.

Mit fachkundiger Beratung Fehler vermeiden

Ein fehlerhaft ermittelter Grundsteuerwert kann teuer werden. Ist der Grundsteuerwert erst einmal bestandskräftigt festgesetzt, sind Änderungen erst wieder bei einer Wertfortschreibung zum nächsten Hauptfeststellungszeitpunkt möglich. Ein zu hoher Grundsteuerwert kann daher für lange Zeit zu einer zu hohen Steuerbelastung führen. Daher ist große Sorgfalt und ggf. fachkundige steuerliche Beratung bei der Erstellung der Grundsteuerwerterklärung notwendig. Wenden Sie sich an ihren steuerlichen Berater.

Für unseren Blogbeitrag haben uns die Experten von Felix1 (felix1.de AG Steuerberatungsgesellschaft) beratend zur Seite gestanden und den Beitrag verfasst.

Felix1 ist eine rein digital aufgestellte Steuerberatungsgesellschaft mit bundesweit über 80 Steuerberatern.

Die Felix1 kann Sie bei der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts unterstützen.

https://www.felix1.de/grundsteuerreform-2022/

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